Brf Betonggjutaren

Detta är en reflektion om och över vår ombyggnad.

Vi har gjort en ombyggnad av tak, badrum, all el i lägenheter och stigarledningar från el-centraler. Vi beslutade oss för kvarboende, detta beroende på att vi 1996 genomförde stamrenovering av köksstammar, undercentral och källarstråk.

Nu har vi avslutat ombyggnaden med slutbesiktning den 16-december, vad som återstår är de felaktigheter som kom fram vid slutbesiktningen, och dessa skall vara avklarade till 15-feberuari.

Vi i styrelsen tycker att det har fungerat över förväntan, om vi gör en jämförelse med tidigare ombyggnader. Som vid alla större ombyggnader kommer det fram lite klagomål om utförande och lösningar. De lärdomar som vi fått från tidigare och denna ombyggnad är.

Vad gäller upphandling.

Ställ stora krav på den konsult som skall anlitas, att hon/han har många referensobjekt att visa/besöka och att ställa frågor om hur dessa uppfattat konsulten och hans/hennes arbete under ombyggnadens gång.
När man ställs inför anbudsläsning, var med och väg noggrant anbuden mot varandra, låt aldrig tanken att det löser sig komma med i bilden. Sänd tillbaka anbud som inte svarar exakt mot förfrågan och låt inlämnaren förtydliga, kan han inte det, ta en förlängd inlämnings tid och fråga fler. Här kan man annars hamna i ett läge där extra fakturorna rusar iväg. Det är i detta läge som förtroendet för konsulten sätts på prov.
Sedan kommer man till upphandlingsfasen, valt ett företag. Ta ett resonemang med er konsult om anbudspriset, vad han/hon kan pruta på priset innan påskriften. Ge konsulten i uppdrag att pruta den summan som ni kommit överens om, det brukar vara den bästa vägen. Här får konsulten en möjlighet att visa sin styrka vad gäller vidare förhandlingar under ombyggnadstiden. Sedan kommer konsulten tillbaka och redovisar sitt resultat, presenterar ett upphandlingsförslag som styrelsen noga skall läsa igenom. Det är viktigt att samla hela styrelsen för att tillsammans läsa igenom förslaget. När detta är godkänt kallar konsulten till ett upphandlingsmöte med styrelsen, byggföretaget och konsulten. Vid detta tillfälle kommer byggföretaget att presentera de handlingar som ni skall skriva på, försäkra er om att dessa handlingar överensstämmer med upphandlingsförslaget, ställ frågan direkt till konsulten, som ska kunna svara på det. Byggföretaget kanske kommer med vissa små ändringar som kan låta harmlösa, ställ då frågan till er konsul vad konsekvenserna av de små ändringarna kan innebära för er. Alla frågor skall ställas nu, det ni inte har klart för er kan kosta er pengar under resans gång.

Vad vi lärt oss om upphandlingen.

Ha alltid en totalentreprenad upphandlad, så slipper man diskussioner om vem som gör vad och extra fakturor till beställaren.
Det tillkommer frågor som vem svarar för arbetsskydd, skyddsmaterial, och försäkringsfrågor.

Takarbeten

Vi bytte taktegel, underlagspapp och läckt.

Var noga med att göra upp ett kvadratmeterspris på utbyte av rutten och trasig råspånt för det ingår inte i takomläggningspriset.
Byt ut alla plåtarbeten som finns på taken det är mycket billigare i detta skede än att gör det senare. (Glöm inte ståndrännor eller hängrännor). Titta även på målning av takfotsvirke.

Rörarbeten.

Ställ krav på typ av toastolar, blandare, handfat, badkar, att dessa har rätt längd på pipen för badkaret och att duschslangens infästning i blandaren har riktig infästning med avlastningsrör för slangen.
Vi kostade på rostfria rör i hela badrummet, extrakostnaden blev minimal med livslängden förlängs med åtskilliga år.
Säg till om att ni vill se vilka dragningsvägar som rörfirman tänkt sig, det går alltid att ändra så att det blir mindre med rör och snyggare för boende.
Vi har valt att lägga in plaströr i stigarledningarna med en livslängd på 50 år.

Kontrollera om det finns gamla elementvärmerör som kommer att gjutas i badrumsgolvet, byt ut till nytt om ni har minsta misstanke om att det inte klarar 30-40 år till.

El-arbeten.

I badrum

Bestäm er för om ledningarna skall vara infällda i vaggarna eller utanpåliggande. Det kan vara en stor prisskillnad om man tänkt sig uttag för tvättmaskin och uttag för rakapparat och hårfön. Är lösningen i badrummet med extra innertak finns det många fler saker att tänka på.(titta under byggarbeten)
Se till att ha klart för er vilken typ av lampa, kontakter som kommer att användas, begär att få detta redovisat. Här kan man ha egna idéer om val. Stå på er.

El övriga lägenheten

Se till att byggmästaren har en utställning där de boende kan se de olika detaljer som skall monteras in i lägenheterna, nya säkringsskåpet, väggkontakter, strömbrytare och uttaget för taklampor.(Se även under tillvalsdelen)
Se och till att det levereras nya stickproppar för taklampor.
Se också till att elfirman sätter ett extrapris på. Att hjälpa äldre som inte kan byta ut stickpropparna för taklamporna själva. Att hänga upp lampor efter kabelbytet.
Förvissa er om vilken städnivå elfirman kommer att ha efter kabelbytet. ( Här finns det risk för irritation )
Gör också klart för boende att elfirman inte återkopplar sådant som inte är fackmannamässigt utfört.
Ett förslag som kan vara som utgångspunkt. Uppgradera all el till dagens standard.
Ett problem som visat sig. Elfirman fordrar att allt det plockas bort en meter från väggarna, ställ ett motkrav att elfirman lämnar ut en lägenhetsritning och ritar in exakt var det skall vara bortplockat, det underlättar för alla parter.

Kakel och klinkers uppsättning.

Fuktspärrar = tätskikt

Där har vi valt en matta på golv och väggar så långt upp som kaklet sträcker sig, istället för målade tätskikt. Det betyder att vi har en helt tätt material under kakel och klinkers. Kan ses som både hängslen och livrem.
Kakel och klinkers har styrelsen föreskrivet fabrikat och sett till att det har funnits ett standard sortiment av väggkakel och 4-6 st. alternativa bårdkakel. Utöver detta har vi sätt till att det funnits tillvalskakel att välja mellan som fabrikanten välvilligt ställt upp med i vår utställning.
Vi har även tagit fram 4-6 olika golvklinkers som lägenhetsägare haft att välja mellan, därtill har funnits tillvalsklinkers i utställningen.

Se till att alla tillvalsdetaljer är prissatta med.

Pris på detaljen
Om det är extra arbetskostnad för byte från standard till tillvalet.
Att priset plus moms redovisas i utställningen. Här hade vi problem, mycket osäkerhet som följd.
Ett annat problem som kom upp i samband med när lgh, ägaren helt ville byta ut klinkers, kakel, eller andra detaljer. Får vi avdrag för standard materialet som ingick i standard utförandet, och vem skall i så fall pengarna tillfalla? (föreningen eller lgh, ägaren).

Detta är en klurig fråga.

Föreningen kommer att få betala standardutförandet vilket ingår i anbudssumman om inget annat förhandlats fram och är inskrivet i upphandlingshandlingen
Byggnadsarbete

Bilning av gamla golvet och väggar.

Förbesiktningen av lägenheter, försök att ha någon med från styrelsen vid detta tillfälle och var uppmärksam på eventuella skador som finns, blir det problem så hamnar dessa till slut hos styrelsen när byggmästaren och lägenhetsägaren inte kan enas om vem som gjort skadan.
Det är bra att ta reda på hur byggmästaren tänkt sig att transportera ut bilningsmassorna ur badrummet. Förvissa er om väl skyddade uttransportvägar i form av vägg och trapptäckningar.
Att sopcontainern är dammskyddad annars kommer fasaden runtom att bli alldeles nerdammad och svår att få ren.
Planera för tvättmaskinsavsättningar i alla lägenheter, annars blir det problem med egna lösningar i framtiden som kan orsaka översvämningar.
Om det finns frånluftskanaler i badrum se till att det ingår en OVK besiktning när arbetet är klart. Om det kommit in betongdamm i kanalerna blir det en extrakostnad vid nästa besiktning. (Byggnadsnämnden brukar ha det med i sitt protokoll).

Byggledning.

Platschef.

Utse en enda som håller kontakten med byggledningen, som tar upp eventuella ändringar. Gör inga beställningar utan att först diskutera dessa med er konsult. Detta för att alla extra och ändringsbeställningar skall komma med på nästa byggmötesprotokoll. Det kanske inte kommer en faktura på dessa arbeten förrän efter 5-6 månader. Man slipper då missuppfattningar om vad som beställts.
Det är viktigt att tänka på att inte fråga varför saker utförs så eller så, och komma med en annan lösning, sådant kan uppfattas som en beställning.
Försöka vara väl förberedd och påläst till byggmötena så man förstår det som skall tas upp. Det är bara att ringa konsulten och fråga om det man inte förstår. Konsulten sitter alltid med på alla byggmöten.

Tillvalsdelen.

1. Vi bestämde oss från början för vilka fabrikat som skulle användas, det var lätt att få företagen att ställa upp med material till en utställning i vår samlingslokal.

Från matt och väggbeklädnadsfirman:

2. Kakel och klinkers var uppsatt i vår samlingslokal.

Från rörfirman:

3. Sanitetsgods: Fans badkar, handfat, blandare, duschhörnor/duschvägg.

Från elfirman:

4. Takarmaturer, kontakter, vägguttag och infällda smålampor i innertak.

5. Vi ville att allt material som tillhörde standard utförandet skulle vara väl markerat. Ex. Badkar eller dusch ingick i standardutförandet.

6. Dessutom skulle företagen presentera tilläggsval av sina produkter och vad det kostade att byta till tillvalssortimentet, (här levde inte leverantörerna upp till våra krav, och det blev många frågor att besvara i efterhand). Vi ställde för dåliga krav på dessa tjänster vid upphandlingen, och fick betala med mycket tid, svara på frågor som vi fick sända vidare och återkomma med svar.

El och nätoperatörer.

1. Glöm inte kontakta era leverantörer av el och nät. För det är brukligt att byggföretaget använder el från fastigheten.

2. För elen läses bara av en gång om året.

3. Den slutliga räkningen kan bli rätt stor i sådana fall.

4. När ombyggnaden är klar meddela nätoperatören om att återgå till normalförbrukning annars räknas det fram en ny årsförbrukning som är baserad på föregående år och ombyggnads-el.

5. Meddela även boende om byggföretaget använder el i lägenheterna.

Se till att alla tillvalsdetaljer är prissatta med

1. Pris på detaljen

2. Om det är extra arbetskostnad för byte från standard till tillvalet.

3. Och att priset plus moms redovisas i utställningen.

4. Här hade vi problem, med många frågor som följd.

5. Ett annat problem som kom upp i samband med när lgh, ägaren helt ville byta ut klinkers, kakel, eller andra detaljer. Får vi avdrag för standard materialet som ingick i standardutförandet, och vem skall i så fall pengarna tillfalla? (Föreningen eller lgh, ägaren) Detta bör diskuteras vid upphandlingen. Föreningen ha initialt betalat för standarutförandet i anbudssumman. Här är det svårt att i efterhand komma fram till en bra återbetalning eller minskning av anbudssumman.

Som avslutning vill vi i styrelsen och de boende uttrycka ett stort tack till NCC och alla de olika arbetsgrupper som deltagit i ombyggnaden.

Som uppskattning ställde vi till med en taklagsfest för alla inblandade på restaurang RAGUSA vår egen nya kvarterskrog.

IVAB utförde rörmokeriarbetet.
BBM utförde golv och väggarbetet.
ECURO PROJEKT var vårt konsultföretag.
BRAVIDA ELEKTROBYRÅN utförde el-arbetet.
UPPLÄNDSK INDUSTRISKROTNING utbilning av betongen i badrummen.
BRUNNA MÅLERI utförde måleriarbetet.
ANN-YÅ STÄD utförde städningen.
NCC var vår totalentreprenör.
NCC:s projektchef var Kennet Rosén
NCC:s platschef var Mats Jorild